越秀地产亮出羊城攻略 64.5亿大盘搅局市场

　　当荔湾广钢新城、天河华美牛奶厂、海珠广纸新城等板块纷纷上演新盘入市大戏时，曾经接连拍出广州（楼盘）总价地王和区域单价地王的白云广州大道北板块也开始加入阵营。

　　12月21日，广州越秀地产在2014年底拿下的总价地王越秀·星汇云城亮相。越秀地产相关负责人对观点地产新媒体表示，该盘将是越秀地产回归城市中心战略的旗舰项目。

　　在2013年的土拍市场上，广州大道北板块成为各大房企抢入地，变身“地王集中营”，软装设计拎包入住，先后出产佳兆业白云单价地王、越秀地产广州总价地王以及恒大楼面价超2.5万的高价地。

　　继2014年底恒大率先探市推出恒大御府后，越秀·星汇云城的入市再度加热板块，加上随着债权问题梳理而可能重启的佳兆业天御及佳兆业天墅，广州大道北仅仅约4公里的范围即将掀起一场“地王会战”。

　　老牌房企回归主城

　　观点地产新媒体翻查过往资料，2013年11月，越秀地产以总价64.5亿元拿下星汇云城所在地块，创造当年广州总价地王纪录。

　　该地块位于广州大道北与华南快速三期交汇处，占地面积接近17万平方米，建筑面积接近67平方米。按照规划，地块将建30栋24-32层住宅，预计将提供近4500套单位，未来可容纳逾万人。

　　“越秀地产在广州累计开发超过1000万平方米的物业，以星汇命名的系列属于越秀地产的豪宅系列。”据介绍，在越秀地产的规划中，星汇云城被赋予了与珠江新城星汇云锦、星汇御府同系列的定位。

　　高端定位的背后，星汇云城担负着越秀地产回归广州主城的重任。

　　继星汇云城后，越秀地产开始瞄准广纸新城和国际金融城落子。越秀地产广州公司常务副总经理赵川表示：“今年越秀地产先后在广纸新城和金融城等未来城市发展核心区发力，拿下了众多市中心土地，后续越秀地产将快速开拓市中心土地规模。”

　　以战略回归的升级之作定位的星汇云城，首批将推出91-105平方米的三房、四房平层单位以及约85平方米、6米层高的双平层复式四房单位。

　　越秀地产广州公司副总经理伍岳峰对观点地产新媒体强调，星汇云城是星汇系3.0升级产品，“在产品的设计上有意想不到的惊喜，85平复式四房单位实用率达到135%”。

　　伍岳峰还表示，拥有67万平方米大体量的星汇云城另一大特点是配备了完善的配套，仅“云Mall坊”就将提供20000平方米的特色商街。

　　对于星汇云城售价定位，伍岳峰并未透露过多信息，但却在言辞中流露出了一种“优越感”：“现在可以看得到，我们附近有个盘售价是3.8万，旁边有个项目楼面地价都在2.56万了，这就是中轴线物业的价值，我们的物业有非常大的升值空间。”

　　尽管头顶总价地王标签，但星汇云城低于周边项目万元以上的楼面地价，正是让伍岳峰信心满满的最大因素。

　　在不乏高价地块的广州大道北，星汇云城能够成为地王会战的“搅局者”吗？

　　总价地王成本底牌

　　回顾2013年的广州土地市场，整体软装加盟宝亿莱拎包入住，彼时的广州大道北板块是不折不扣的焦点。

　　当年5月，软装饰加盟宝亿莱，处于扩张阶段的“过江龙”佳兆业两次出手，先后以18.68亿元和7.99亿元的总价竞得广州大道北同宝路地块和沙太路梅花园地块，前者以25597元/平方米的楼面地价刷新广州白云区单价地王纪录，后者楼面地价同样高达22510元/平方米。

　　广州大道北新货供应较少，但彼时板块内二手房价水平仅约26000元/平方米，佳兆业高价拿地的举动引发“面粉贵过面包”的市场热议。

　　其实据观点地产新媒体后来了解，彼时曾做出同样选择的并不止佳兆业，在广州市中心已无住宅项目的恒大在6月斥资23.09亿元拿下了紧邻佳兆业梅花园地块的白云沙太路配件厂地块，楼面地价达24997元/平方米，如果计算上配建保障房的成本，业内普遍认为该地块实际楼面成本已超28000元/平方米。

　　2013年11月，越秀地产接过地王接力棒，以总价64.5亿元拿下星汇云城所在的红云涂料厂地块，软装饰加盟宝亿莱，成为当年广州总价地王。从地理位置来看，该地块距离佳兆业地王仅约1.5公里。由此，广州大道北板块成为四大高价地集中地。

　　2014年底，恒大沙太路地块定名恒大御府率先入市，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，以38000元/平方米报价推出69-90平方米的刚需产品及140平方米及175平方米的改善型产品。

　　尽管冠以“都市豪宅”的定位，但在周边房价的对比下，恒大御府的去化并不快速。截至2015年12月，恒大御府近一年来网签成交共123套，销售金额约4.6亿元。

　　佳兆业在该板块刚刚宣布定名为佳兆业天御和佳兆业天墅的两大项目，因为遭遇债权违约问题而陷入搁浅。

　　对此，业内分析人士就告诉观点地产新媒体，即便未来项目债权问题厘清，佳兆业两大项目入市后同样也难逃高成本低利润难题。

　　但对于越秀·星汇云城而言，周边项目的高定价却成了机会，头顶64.5亿总价地王光环的星汇云城地块为底价成交，折合楼面地价为14000元/平方米。

　　彼时有业内人士分析就指，越秀地产能够底价摘牌，一方面是基于64.5亿起拍价门槛较高，另一方面也因该地块属于旧改项目，会有一定的出让条件。

　　合富辉煌分析认为，即便佳兆业地王项目入市，拿地成本也使得其售价难较恒大御府有实质性的降低。相较而言，货量最大的越秀星汇云城由于楼面地价较低，只要售价控制合理，则能从中得利。

　　

（责任编辑：党思欣 HO003）